Statistiques

L'immobilier reprend des couleurs
La traditionnelle présentation des chiffres de l'immobilier par les notaires de la Loire avait lieu le 9 mars. Après des années difficiles consécutives à la crise des subprimes, le marché semble se relever, tant en termes de volumes de ventes que de prix. Il devra cependant affronter les conséquences de l'épidémie de coronavirus.

Les règlements d'urbanisme rendent plus rare et plus petits les terrains à bâtir, favorisant le marché des maisons existantes.

Le marché immobilier se porte de mieux en mieux, tant à l'échelle locale que nationale. « 2019 aura été une année record en nombre de ventes immobilières en France », souligne Alain Courtet, président de la Chambre des notaires de la Loire. A l'échelle du département, le volume de ventes des appartements anciens et des maisons anciennes enregistré du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 a bondi de 7 % par rapport à la même période un an plus tôt selon les données que lui et ses confrères ont présentées à Saint-Etienne le 9 mars. Soit quelques jours avant l'annonce des mesures prises pour endiguer l'épidémie de coronavirus et qui auront de graves conséquences économiques.


« Après la crise des subprimes, nous retrouvons enfin une croissance positive, annonçait Wilfrid Merle en introduction. C'est une bonne nouvelle, qui était attendue car, comme les volumes allaient croissant, les prix allaient finir par augmenter aussi. » D'après celui dont l'étude se trouve à Saint-Haon-le-Châtel, la Loire allie des prix attractifs et des intérêts d'emprunt à taux faibles, ce qui favorise « des échéances de prêts voisines d'un loyer » : « La capacité d'acheter y est supérieure à bien d'autres départements, il est très facile de s'y loger à des conditions agréables pour un revenu moyen. »


En dehors de l'agglomération stéphanoise, les maisons anciennes demeurent « le produit phare de notre département », poursuivait Me Merle. Le prix de vente médian - une moitié des transactions s'est conclue à un prix inférieur et l'autre moitié à un prix supérieur - s'élève à 160 000 euros, (+3,2 %). Ce qui n'est pas forcément significatif à l'échelle du territoire tant l'offre est hétéroclite entre maisons de bourg sans terrain, pavillons et maisons bourgeoises, soulignent les notaires.

Faute de terrain, la côte des maisons grimpe

La partie sud de la plaine du Forez a connu la plus forte croissance avec un prix de vente médian qui a bondi de 15,4 % pour s'établir à 207 800 euros. Ce bouillonnement est notamment la conséquence des règles d'urbanisme impulsées depuis vingt ans. Les Schéma de cohérence territoriale (Scot) ont provoqué « une raréfaction des terrains à bâtir et la diminution des surfaces ». Selon le constat d'Alain Courtet, 800 m2 (surface médiane vendue en 2019) semblent être la superficie minimale désirée par les acquéreurs. « Des personnes n'ont pas encore accepté psychologiquement d'acheter de petits terrains dans la plaine. Elles s'éloignent alors vers le Nord en acceptant de faire plus de kilomètres ou s'orientent vers des maisons existantes qui disposent de l'espace désiré », ajoutait le Montbrisonnais Philippe Régent.


Voici le détail pour le reste du département : Pilat, +12,1 % à 179 100 euros ; Haut Forez, +8,3 % à 115 000 euros ; Saint-Etienne, +8,2 % à 185 000 euros ; périphérie stéphanoise, +4,1 % à 197 500 euros ; Roannais, +3,6 % à 130 000 euros. En revanche, on observe une baisse pour la plaine du Forez nord (-1,9 %, 151 800 euros) et les monts du Forez (-4,1 %, 77 500 euros). Pour finir sur les terrains à bâtir, le prix médian dans le département s'établissait à 57 900 euros, avec des écarts importants entre la plaine du Forez sud (97 300 euros, +11,2 %) et le Roannais (37 800 euros, -6,7 %). Fort logiquement, la superficie médiane vendue recule, passant de 1 000 m2 en 2009 à 810 m2 l'an dernier (740 m2 en 2018).

Le prix des appartements progresse

Après avoir baissé de 2011 à 2017 et affiché une certaine stabilité en 2018, le prix au mètre carré médian des appartements anciens remonte enfin. A fin novembre dernier, il était revenu au niveau enregistré en 2015 à 990 euros, en progression de 6,4 %. Sans surprise, Saint-Etienne est de loin la commune la plus dynamique en la matière puisqu'elle concentre 52 % de l'ensemble des ventes opérées dans la Loire.


Si le prix médian y est légèrement inférieur à celui du département (940 euros), le prix au mètre carré y a augmenté pour la première fois depuis dix ans (+8,1 %). « Ce sont de bonnes nouvelles, ça commence à bouger », s'est réjoui Jean-Pierre Berger. Et l'adjoint au maire de Saint-Etienne de citer le récent reportage que le journal télévisé de TF1 a consacré à la ville, devenu viral sur les réseaux sociaux.

 


A titre de comparaison avec les préfectures voisines, Lyon est repassé devant Annecy avec un prix médian à 4 340 euros. « C'est une bonne nouvelle pour l'attractivité et la qualité de vie, une mauvaise pour les investisseurs. Saint-Etienne n'est pas la mieux placée pour réaliser une plus-value, mais bien pour servir de revenu avec des prix d'achat bas et des loyers qui restent intéressants », analysait Alain Courtet, qui rappelle que, pour l'instant, il n'y a pas d'effet de diffusion de la métropole lyonnaise sur le marché collectif stéphanois.


Dans le reste du territoire, on observe une grande disparité. Le prix au mètre carré s'élève ainsi à 1 590 euros sur des secteurs prisés comme Saint-Just-Saint-Rambert et Saint-Priest-en-Jarez, à 860 et 820 euros à Roanne et Firminy. Dans ces deux dernières communes, il a augmenté de plus de 4 %, un mouvement assez général à des degrés divers dans les villes les plus importantes démographiquement. Seules Roche-la-Molière (-5,6 %, 1 430 euros), Feurs (-2,2 %, 1 420 euros) et, surtout, Rive-de-Gier (-13 %, 970 euros) ont enregistré une baisse.

Des transactions essentiellement locales

 

Chaque année, la présentation des notaires s'intéresse à la provenance géographique des acheteurs. Et chaque année confirme que le marché immobilier ligérien concerne essentiellement... des Ligériens. 82 % des acquéreurs résidaient effectivement déjà dans le département. « Le fantasme du Belge qui vient acheter chez nous n'est pas d'actualité, les étrangers représentent 1 à 2 % maximum », tranchait Wilfrid Merle. Le reste concerne plutôt des mouvements régionaux (14 %) et parfois un peu plus loin lointains « en raison de la décentralisation des services de l'Etat, comme par exemple la construction du centre de détention de Roanne avec des familles qui s'installent et achètent ».

Franck Talluto

Le marché de l'espace rural

Cette année encore, les notaires avaient associé la Safer à leur présentation. Il en ressort que le marché de l'espace rural conserve son dynamisme, avec une progression de 7 % des ventes (4 395) et de 1,5 % des surfaces avec 6 016 ha échangés l'an dernier contre 3 561 ha en 2010. Concernant plus spécifiquement le marché foncier agricole, on constate une stabilisation en ce qui concerne le nombre de transactions (1 004, -4 %) et les surfaces vendues (3 300 ha, +3 %). En revanche, le chiffre d'affaire global de ce marché est en nette augmentation. « Cela s'explique par l'augmentation du chiffre d'affaire des ventes concernant le marché agricole bâti (+20 %) », commente la Safer. Pour rappel, la surface agricole utile (SAU) couvre 63 % du territoire départemental, soit 287 000 ha.

Dans le détail, le prix moyen du non bâti (terres et prés, hors vignes) recule légèrement pour s'établir à 0,37 euro le mètre carré. A titre de comparaison, le prix moyen à l'hectare s'élève en région Auvergne-Rhône-Alpes à 5 800 euros, soit le même niveau qu'à l'échelle nationale. C'est très loin des tarifs pratiqués en Italie (19 800 euros) et en Allemagne (26 300 euros). « On n'est pas complètement dans la logique de l'offre et de la demande car il y a l'outil Safer avec des droits de préemption, ce qui évite la flambée des prix », indique-t-elle.

Le marché rural résidentiel se porte bien, tant du point de vue des transactions (1 651, +15 %) que des surfaces échangées (761 ha, +2 %). « Le prix moyen d'un lot bâti résidentiel en milieu rural en 2019 s'établit à 168 000 euros, soit + 3% par rapport à 2018 », relève la Safer. Qui précise : « Les ventes concernent des surfaces de plus en plus faibles (5 200 m² par vente en 2018 contre 4 600 en 2019) dans un contexte de concentration des espaces résidentiels. Ce marché est dynamique et suit une tendance régionale, voire nationale. Les acquéreurs semblent rechercher une qualité de vie à la campagne et sont prêts à "payer" cet idéal, quitte à diminuer la surface acquise. » Ce n'est pas sans incidence sur la consommation d'espace. Entre 2013 et 2018, elle estime à environ 242 ha par an la surface agricole acquise par des particuliers lors de leur achat résidentiel. Terrains qui, dans la très grande majorité des cas, quittent l'espace productif agricole. « Six exploitations disparaissent chaque année », alerte la Safer au sujet de ce phénomène de "consommation masquée" en progression constante depuis 2013.
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